미국집, 셀러마켓일때 오퍼넣을때 생각해 볼 것들/ 오퍼전략

 

오퍼를 10번을 도전해보면서 배운것들이 꽤 많다. 처음들어보는 용어들이 많았는데 이제는 아주 익숙해졌다는..

지금과 같은 초셀러마켓에서 살아남는 오퍼 전략을 좀 공유해볼까한다.

물론 우리의 경우는 이런 전략들이 먹혀서 된건 아니고, 운이 좋았던 것 같다.

전략을 시행할때는 든든한 뒷받침(돈돈돈돈)이 있는 상태에서 자신감이 있을때 가능하다.

 

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• 오퍼금액을 올리기

: 가장 쉬운 거지만 어프레이절 단계를 생각하면 쉽사리 올려부르기는 힘들다. 셀러마켓 초반에는 $20,000-30,000씩 올려불렀다고 하는데 지금은 $100,000 도 막 올리는 실정이라고 한다..

우리는 집 상태와 집 보러온 사람들이 얼마나 많은지 봐가면서 집값의 3%, 5% 이런식으로 기준을 나름 정해서 올렸다.

 

• 오퍼금액에 자잘한 숫자 더하기

: 대부분이 딱 떨어지는 숫자로 오퍼를 넣는데 작은차이로나마 더 높은금액에 셀러의 마음이 가기때문에 만약 $600,000을 넣으려고 생각했다면, $601,000 이런식으로 넣는게 유리하다. 나는 $600,125 이런 금액에 팔린것도 본적이 있다. 실제로 아는 지인은 $5,000 차이로 굉장히 맘에 들어했던 집을 놓쳤다고 했다. 집을 생각하면 $5,000 더 내는거 아깝지도 않았는데 아쉽게 그렇게 됐다고...

 

• 넉넉한 Earnest deposit money/ Down payment

: 미국에서는 집을 사고파는게 시간이 좀 걸리기도 하고 중간에 엎어지는 일도 많아서 신용이 확실해서 모기지가 무리 없이 잘 나올 바이어를 선호한다. 그래서 다운페이가 넉넉한지도 보는 것 같다. 거기에 처음 계약 시 내는 earnest money를 높게 제시할 수록 계약을 파기하지 않겠다는 뜻으로 받아들이기 때문에 셀러가 좋아한다. 보통은 20% down pay를 하고, 디파짓은 요새 막 10% 정도로 넣기도 하는 것 같다. 

 

 

 

 

• Waiver (Inspection/ Appraisal) 넣기

: 원래는 인스펙션이 바이어 입장에서 집값 네고를 할 수 있는 좋은 기회인데 지금 같은 셀러마켓에선 경쟁에 승리하기 위해 바이어들이 인스펙션 웨이버를 낸다. 그건 인스펙션 한 후 발견된 문제에 대해 셀러에게 책임을 묻지 않고 바이어가 알아서 고치겠다고 하는 것이다. 요즘은 거의 모든 바이어들이 이 조건은 그냥 쉽게 거는듯하다. 우리도 이 조건을 걸었었는데 우리는 다는 아니고 major issue (mechanical, structural, and safety) 는 제외하고..

즉, 큰 이슈들은 셀러에게 책임을 묻겠지만, 작은 문제들은 우리가 고치겠다고.. 

그리고 바이어 입장에서 두번째로 네고를 할 수 있는 기회는 어프레이절이다. 은행이 모기지를 내주기전에 집의 가치를 확인한다. 그래서 집의 가치가 나온만큼만 모기지를 내준다. 바이어 마켓일때는 어프레이절이 마켓에 나온 asking price보다 낮게 나오면 셀러와 네고를 할 수 있는데, 지금은 바이어들이 어프레이절 웨이버를 넣는다. 어프레이절이 낮게 나와서 모기지가 바이어가 오퍼넣은 금액보다 낮게 나와도 바이어의 자금으로 매꿔서 asking price대로 내겠다는 것이다. 그야말로 자금이 충분히 있는 사람이 낼 수 있는 웨이버다. 우리는 단 한번도 넣은적이 없는...

 

★ 뽀나쓰!! <Appraisal 금액 예상해보기>

 

나는 집 구매를 위해 오퍼를 여러차례하면서 가장 염려됐던 부분이 이 부분이었다. 왜냐하면 우리는 모기지에 기대야하는 입장이기 때문에... 그래서 오퍼 넣기전에 혼자 열심히 사이트를 찾아서 집값예상을 해주는 사이트를 통해 나름 분석을 조금씩 했었다. 사이트가 정확한건 아니지만 그냥 자기 위안은 되는것 같다. 그래서 정확도는 모르겠지만 일단 내가 확인했던 사이트를 공유해보려한다.

 

• 리얼터사이트들 (Zillow, Realtor.com, Redfin)

[공간, 그리고 리빙/나에게로오는과정] - 미국 하우스 서치 사이트/ 부동산앱/ 집 구매 준비

미국 하우스 서치 사이트/ 부동산앱/ 집 구매 준비

• https://www.remax.com/home-value-estimates

• https://www.rockethomes.com/how-much-is-my-home-worth

• https://www.chase.com/personal/mortgage/calculators-resources/home-value-estimator

 

 

• Escalation clause

: 오퍼금액을 일정 금액씩 올릴 의향이 있다는 것이다. 오퍼경쟁이 치열하기 때문에 이런 조건이 또...

예를 들면, 우리가 $600,000 으로 오퍼를 넣는데 $2,500 씩 올려서 최대 $650,00 까지 올리겠다. 라고 하는 것이다.

그건 우리가 $600,000으로 오퍼를 넣었는데 다른 바이어가 우리보다 높은 금액을 불렀을 경우 $2,500씩 올려서 경쟁을 해보겠다는 것이다. (숫자는 각자 알아서 결정하는 것)

 

 

 

 

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내가 한두푼도 아니고 그 큰 금액을 내고 집을 사는데도 이렇게까지 해야하는 생각이 들지만 저런 온갖 조건들을 다 내걸어도 오퍼경쟁에서 떨어지는 지금의 마켓상황.... 게다가 올캐쉬로 집을 사는 사람들이 엄청 많다고 하는데 올캐쉬는 누구도 이길 수가 없다.......... 우리 아는 사람이 지금 집을 파는데 asking price에서 한 참 높은 금액으로 올캐쉬 내겠다는 바이어가 나타났다고 그 사람과 계약하겠다고... 도대체 돈을 어디서 버는거냐 다들...

 

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